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[머니+ 부동산Q&A] '新 잔액 코픽스'로 대출 갈아타야 할까

윤수민 우리은행 주택기금부 책임연구원
금리 年 3.5%이상 땐 고려할 만
9·13 대출규제 적용 안돼 매력
'신잔액 상품' 금리 3% 초반
기존 대출 비용과 비교하고
중도상환수수료도 확인을
기존 주담대서 대환할 때
빚 더 늘리지만 않는다면
더 낮은 금리로 대출 가능

[머니+ 부동산Q&A] '新 잔액 코픽스'로 대출 갈아타야 할까

Q. 7월부터 ‘신 잔액 코픽스’가 도입된다는 소식을 들었습니다. 이전보다 대출 금리가 하락하고 대출 규제에서 자유롭다고 하는데, 대출을 갈아타는 것이 유리할까요?

[머니+ 부동산Q&A] '新 잔액 코픽스'로 대출 갈아타야 할까

A. 대출을 가지고 있거나 새롭게 대출을 받으려는 사람에게 대출금리는 너무나도 민감한 숫자입니다. 숫자의 절대적 크기가 작아서 처음에는 ‘뭐 이 정도로’라는 생각도 할 수 있지만, 통장에서 이자가 빠져나가기 시작하면 0.1%도 크게 느껴지고 아쉬운 상황이 발생합니다. 그런 의미에서 ‘조건 없이’ 대출 금리를 낮춰준다는 ‘신 잔액 코픽스’의 등장은 금융 소비자에게 반갑기만 한데요, 신 잔액 코픽스가 나의 대출 부담 경감에 미칠 수 있는 영향을 살펴보도록 하겠습니다.

결론부터 말하자면 ‘금리 3.5% 이상의 주택담보대출을 받은 지 3년 이상 된 기존 대출자’라면 ‘신 잔액 코픽스’ 주택담보대출로 갈아타기(대환)를 검토해볼 필요가 있습니다. 우선 ‘기존 3.5% 이상의 주택담보대출 금리’의 기준은 ‘신 잔액 코픽스’ 출시 이후 시중은행에서 적용된 상품의 금리 수준이 대부분 최저 3% 초반이기 때문입니다. 3% 초반의 금리와 새롭게 대출을 받는 데 필요한 비용, 그리고 실제 수요자를 움직이는 효과 등을 고려하면 현실적으로 3.5% 이상의 금리를 사용 중인 대출자에게 유인이 발생할 수 있습니다. 물론 절대적인 금리 수준은 대출자의 신용도나 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

두 번째로 ‘3년 이상 경과한 대출’이라는 조건은 중도상환 수수료가 발생하지 않는 시기를 의미합니다. 일반적으로 대출이 실행 3년 이후부터는 별도의 수수료 부담 없이 대출을 상환할 수 있습니다.

마지막으로 ‘기존 대출자’라는 조건은 ‘신 잔액 코픽스’ 금리가 기존의 ‘잔액 코픽스’ 금리에 비해 낮긴 하지만 현재 시장 상황에서는 ‘고정금리 대출 금리’가 더욱 낮기 때문입니다. 올해 들어 지속된 국고채 금리와 같은 시장금리의 하락으로 고정금리 주택담보대출이 최저 2%대 수준으로 취급되고 있습니다. 이 때문에 ‘신 잔액 코픽스’를 기본으로 한 주담대 금리보다 시장금리인 ‘금융채 5년물’을 기본으로 한 고정금리(혼합형) 주담대 금리가 더 낮은 상황입니다.

대출자의 입장에서는 이러한 현실적인 제약에 따라 ‘신 잔액 코픽스’ 금리로 갈아타는 것이 그다지 매력적이지 않게 다가올 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 ‘신 잔액 코픽스’의 도입이 매력적인 이유는 다른 주택담보대출과 달리 9·13 대책 시행 이후의 대출 규제가 적용되지 않기 때문입니다.

최근 고정금리 주담대 금리가 급격히 하락했음에도 불구하고 많은 대출자들이 대출 갈아타기에 실패한 이유는 9·13대책 이후 강화된 대출규제로 기존의 대출 한도를 충족시킬 수 없었기 때문입니다. 그러나 기존 주택담보대출에서 ‘신 잔액 코픽스’로 갈아타는 경우, 기존 대출보다 대출 금액이 증가하지만 않는다면 모든 규제를 적용받지 않습니다. 즉, 대출을 더 받지만 않는다면 기존 대출과 같은 조건에 더 낮은 금리로 대출을 이어나갈 수 있는 것입니다. 단, 새로운 대출을 갈아탄 이후에는 3년간은 새롭게 중도상환 수수료가 발생하게 됩니다.

올해 들어 글로벌 시장 금리가 급격히 하락하면서 많은 대출자의 부담을 경감시키고자 했던 ‘신 잔액 코픽스’의 도입 효과가 빛을 잃게 되었습니다. 하지만 내 주택담보대출이 위에서 언급한 기준에 부합한다면 조금의 관심과 노력으로 원리금 상환 부담을 줄일 수 기회가 될 수 있을 것입니다.


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