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신반포3차 일반분양 통매각 재입찰…잠실 진주도 가세

조합 "법률 검토 문제없어" 강행
정부·서울시 '불가' 확고하지만
전문가도 분분…법리 논쟁 불가피
일각선 리츠·운용사 매각도 검토

신반포3차 일반분양 통매각 재입찰…잠실 진주도 가세

민간택지 분양가상한제 본격 시행을 앞두고 일반분양 통매각이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 국토교통부와 서울시가 법적으로 불가능하다는 설명을 내놓았지만 조합들은 자체 법률 검토를 거쳐 하자가 없다며 강행하고 있는 것. 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있는 상태다.

11일 정비 업계에 따르면 신반포3차·경남 아파트 재건축조합은 이날 나라장터에 ‘기업형 임대사업자(우선협상대상자) 선정’을 위한 입찰 재공고를 냈다. 이 단지는 앞서 지난 2일 처음으로 입찰공고를 냈다. 유찰 후 다시 재공고를 한 것이다. 일반분양 통매각에 잠실 진주 아파트도 가세했다. 이 단지도 8일 기업형 임대사업자 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 일반분양 564가구를 통매각하기 위해서다.

◇“법적 불가”에도 조합 강행=신반포3차·경남 아파트 재건축 조합은 정부의 불가 방침에 상관없이 일반분양 통매각을 다시 추진하겠다고 나섰다. 조합의 한 관계자는 “서울시의 입장과 달리 조합은 추가 법률 검토를 통해 가능하다고 보고 있다”고 말했다.

당초 서울시는 일반분양 통매각 소식이 알려지자 “신반포3차·경남 조합이 법률 문제를 잘 몰라 이 같은 실수를 범했다”고 밝혔다. 하지만 조합은 법률 검토를 거쳤고 문제가 없다며 다시 재입찰에 나선 것이다.

일반분양 임대사업자 통매각 공고를 낸 잠실 진주도 사정은 다르지 않다. 신반포3차·경남과 별도로 이전부터 준비했으며 법적으로 실현 가능하다고 보고 있다. 신반포3차 등과 다른 점은 우선협상대상자를 선정하는 게 아니라 조합이 내정한 일반분양가만 넘긴다면 즉시 계약을 체결하는 것이다. 일반분양 통매각은 ‘임대 후 분양’과 달리 별도의 기업형 임대사업자에 매각하는 방식이다. 기존의 조합 잔여 물량을 매각하는 방식과 유사하다. 일부 조합에서는 리츠(REITs)를 구성한 AMC나 자산운용사에 넘기는 것도 고려하고 있다.

신반포3차 일반분양 통매각 재입찰…잠실 진주도 가세
철거가 진행중인 둔촌주공 아파트./서울경제DB



◇쟁점과 실현 가능성은=
국토부는 이 같은 방식에 대해 서울시의 ‘도시 및 주거환경정비조례’에 따라 분양 물량은 ‘매각’이 아닌 ‘분양’을 해야 한다며 통매각 방식은 불가능하다고 밝혔다. 서울시도 ‘도시 및 주거환경 정비법’상 매각을 통한 다른 사업 방식을 적용하기 위해서는 변경인가를 받아야 한다는 입장이다. 시 관계자는 “정비계획에 반영하기 위해서는 인허가 변경 절차를 밟아야 한다”며 “변경 후에는 분양가상한제가 시행돼 민간임대사업에 관한 특별법상 막히게 돼 있다”고 설명했다.

실제 분양가상한제 적용 지역은 분양 물량을 민특법상 임대사업자에 매각할 수 없다. 반면 한 정비업계 관계자는 “시행자가 임대 후 분양하는 것과 달리 도정법상 매각은 정부가 제한할 수는 없다”면서 “상한제 시행 전에 매각 계약을 체결할 경우 통매각은 법적으로 하자가 없는 것으로 알고 있다”고 말했다.

일부 전문가들은 정부가 아예 통매각을 금지하는 추가적인 가이드라인도 내놓을 것으로 보고 있다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “상한제를 피할 수 있는 방법으로 일반분양 통매각이 현실화되면 여러 조합이 이 방식을 도입할 것”이라고 말했다. 특히 일반분양이 적은 서울 강남권 등 정비사업 조합들은 일반분양 통매각이 상한제를 적용받는 것보다 훨씬 유리하다. 다른 관계자는 “통매각 과정에서 조합과 정부·지자체 간 법리 논쟁이 벌어질 가능성도 적지 않다”고 전했다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com


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