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부동산부동산일반
[단독] 경매 받은 부동산 강제집행 때 세입자 권한 강화한다

인도집행 지침 행정예고…집행관 책임·중재권한 강화로 세입자 피해 줄여

신속한 퇴거·신규 개발 지연 우려…재산권 침해 논란 경매시장 악재 될듯

대법원 전경/서울경제DB




대법원이 부동산 강제집행 과정에서 세입자의 권리를 강화하는 방안을 추진한다. 부동산 인도명령 집행관의 책임과 중재 권한을 확대해 강제집행에 따른 세입자 피해를 줄이겠다는 취지다. 하지만 인도명령을 신청하는 경매 낙찰자 입장에서는 권리 행사에 어려움이 생길 수 있어 부동산 경매시장에는 악재가 될 것이라는 우려도 나온다.



2일 대법원에 따르면 대법원 법원행정처는 지난달 초 ‘부동산 등의 인도집행절차 등에 관한 업무처리 지침’을 행정 예고하고 이날까지 의견 수렴을 마쳤다. 부동산 인도 집행은 정당한 대가를 치르고 소유권을 취득한 사람이 해당 부동산을 인도받을 수 있도록 법원에 신청하는 제도로, 주로 경매 낙찰자들이 활용한다. 경매로 취득한 부동산을 개발하거나 실거주하기 위해서는 건물에 살고 있는 세입자와 협의가 필요한데 이를 법원에서 해결해주는 절차다. 이때 부동산 소유자의 신청을 받고, 부동산 인도명령 집행관이 대신 임차인을 상대하게 된다.

대법원이 행정 예고를 통해 업무 처리 지침을 마련하는 것은 그동안 부동산 인도 집행 과정에서 다수의 철거 피해자들이 발생해왔기 때문이다. 부동산을 낙찰받은 사람은 재산권을 빨리 행사하기 위해 집행관에 강제집행을 신청할 수 있는데 이때 철거 용역이 동원돼 세입자가 무력으로 쫓겨나는 일이 생겨나고는 한다. 법원행정처 관계자는 “강제 철거 피해를 줄이라는 국가인권위원회 권고와 함께 지난 20대 국회에서 관련 법 개정 시도도 있었다”며 “집행관의 책임을 강화하고 중재 권한을 확대하는 방향으로 업무 처리 지침을 마련한 것”이라고 설명했다. 실제 업무 처리 지침에 따르면 집행관 직무 수행과 관련해 임차인 인권을 존중하고 아동과 노약자를 대상으로 인도 집행을 할 경우 피해 발생을 최소화하라고 권고했다. 특히 임차인 생명에 대한 악영향이 예상될 경우 부동산 소유자 의사와 별개로 집행관이 집행을 정지하거나 집행처분 취하를 권고할 수 있도록 하는 내용도 포함됐다.



부동산 개발 현장 모습/이미지투데이


문제는 해당 지침이 부동산 소유자의 재산권을 침해할 소지가 있다는 점이다. 정당한 경매 절차를 거쳐 부동산을 낙찰받은 사람 입장에서는 투자 자금을 회수하기 위해 임차인의 신속한 퇴거 후 신규 개발을 시작해야 하는데 인도명령 절차가 지연되면 차질이 불가피하기 때문이다. 집주인 입장에서는 인도명령이 안되면 명도 소송을 할 수 있지만 법원 재판 특성상 시간이 오래 걸려 피해는 더 커질 수 있다. 특히 주택임대차보호법 개정 등 임차인 권리가 강화되는 상황에서 집주인이 법정 다툼을 벌이는 것은 적지 않은 부담이다. 한 부동산 전문 변호사는 “부동산 인도명령 제도가 시행된 이유는 명도 소송에 따른 불필요한 시간 낭비를 막기 위해서였다”며 “인도명령을 신청하는 사람 입장에서는 대법원의 행정 예고 내용이 현실에서 어떻게 적용될지 우려스러울 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

법원의 행정 예고가 향후 부동산 경매시장에 악재로 작용할 가능성도 있다. 그동안 경매 참가자들은 양수 이후 임차인과 갈등 문제를 해결하기 위해 부동산 인도명령 제도를 활용해왔다. 하지만 해당 절차가 까다로워질 경우 조금이라도 임차인과 갈등이 불거질 가능성이 있는 물건에 대해서는 거래자들이 경매 자체를 꺼릴 수 있다는 분석이다.

/이경운 기자 cloud@sedaily.com
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