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신도시 3차 사전청약 막 올랐다…이번엔 하남 '주목'[코주부]




지난 18일 모집공고를 기점으로 본격적으로 3기 신도시 3차 사전청약 일정이 시작됐습니다. 두둥~! 대출 규제라는 부담 속에서도 지난 2차 청약에 많은 무주택 실수요자들이 몰렸습니다. 3차 청약 역시 시장의 관심에 비해 공급 물량이 2차보다 적어 높은 경쟁률이 예상되는데요, ‘레이스’에 접어든 3기 신도시 3차 사전청약, 이번 <코주부 레터>에서 한 번 알아보겠습니다.

사전청약도 양극화? 남양주 왕숙의 부상


대출 규제가 강화되면서 2차 사전청약 경쟁이 확 줄었다는 일부 보도가 있었는데요. 청약 경쟁률 상으로 보면 1차의 절반 가량이어서 확 줄었다고 해도 되겠지만 전체 청약자는 10만명 안팎으로 엇비슷합니다. 사실 사전청약 참가 자격이 꽤 깐깐하기 때문에 청약자가 확 늘어날 수는 없습니다. 그래서 급감했다는 표현보다는 ‘양극화’가 2차 청약의 결과를 더 잘 설명해 주는 단어인 듯합니다.



2차 사전청약은 공공분양 5,976가구, 신혼희망타운(신희타) 4,126가구가 청약 대상이었습니다. 공공분양에 8만9,614명, 신희타에 1만1,914명이 청약해 각각 15대 1, 2.9대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 가장 인기를 끌었던 곳은 남양주 왕숙2지구였습니다. 1,412가구 공급에 4만8,325명이 신청해 34.2대 1을 기록했습니다. 성남 신촌지구는 304가구 모집에 7,280명이 신청해 23.9대 1의 경쟁률을 보였고, 인천검단·파주 운정3지구 등 서부권도 선전해 각각 9.9대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

3차 사전청약 핵심은 하남 교산


이번 3차 사전청약은 총 4곳에서 진행됩니다. 하남 교산(1,056가구), 과천 주암(1,535가구), 시흥 하중(751가구), 양주 회천(825가구) 등입니다. 이 중 하남 교산과 양주 회천은 전체가 공공분양 물량입니다. 시흥 하중은 신희타로 전체 공급되고 과천 주암은 100가구 정도를 제외하고는 신희타로 공급될 것으로 보입니다.

하남 교산지구 일대 전경./연합뉴스


가장 관심을 끄는 곳은 역시 하남 교산지구입니다. 하남 교산지구 동영상도 한 번 보세요. 미사 강변 신도시에 인접해 있어 입지는 두말 할 것 없다는 분위기입니다. 신도시 개발에 늘 문제였던 광역 교통 문제도 인근 신도시 덕분에 크게 우려할 게 없어 보입니다. 지하철 5호선 하남검단산역이 지구 북쪽 외곽에 있는데 사전청약으로 공급하는 A2블록 위치 상 이용하기 어렵지 않아 보입니다. 추진 중인 광역교통망 계획에는 송파~하남간 도시철도가 교산지구를 관통하게 되고 간선급행버스(BRT) 신설, 서울~양평고속도로 부분 확장 등이 담겨져 있습니다. 기본적으로 수도권 외곽 순환도로, 중부고속도로가 지구에 붙어 있어 도로 교통망도 우수합니다.

하남 교산은 특히 서울·경기 등 수도권 지역 거주자에게도 50%가 우선공급됩니다. 하남시(30%), 경기도(20%) 비중이고요. 그 만큼 경쟁이 더욱 치열해 질 게 뻔히 예상되죠? 문제도 있습니다. 지금까지 나온 소식을 종합하면 이번 사전청약의 하남 교산 공급 물량에 전용 84㎡형이 없다는 점입니다. 51~59㎡형으로 공급되는데 84㎡형의 인기를 생각하면 다소 아쉬운 점입니다.

신혼부부라면 과천 주암 주목


신희타 청약 자격이 된다면 과천 주암지구를 눈여겨볼 만합니다. 과천 주암지구는 서울 서초구 우면지구와 바로 마주보고 지하철 4호선 경마공원역, 선바위역과 인접해 있습니다. 당연히 경부고속도로와 가깝구요. 서울 강남권 출·퇴근도 쉬운 입지입니다. 다만 과천 주암지구 자체가 정부의 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 임대 아파트 비중이 높은 점은 고려해야겠죠.

이외에 시흥 하중지구는 시흥시청 인근에 있고 시흥시청역, 신현역 등 대중교통이 잘 갖춰져 있어 서울 서남부 지역에 직장이 있는 분들에게는 괜찮을 만한 곳입니다. 양주 회천지구는 사실 3기 신도시 중 서울과 가장 멀리 떨어져 있는 사업지인데요. GTX-C 덕정역이 인근에 조성될 것으로 보여 거리상 불이익을 조금은 상쇄할 수 있을 것으로 보입니다.



주변 시세와 예상 분양가


3기 신도시 분양가 책정에는 대원칙이 있죠. 주변 시세의 60~80% 수준이라는 데 늘 이 ‘주변’이라는 말이 사람을 헷갈리게 합니다. 하남 교산지구 역시 마찬가지입니다. 교산지구와 가장 가까운 하남시 덕풍2동을 보면 전용 59㎡형의 최근 실거래가격이 6억원 안팎입니다. 이 곳이 기준이 된다면 분양가는 4억8,000만원 정도겠죠. 하지만 덕풍2동은 구축 아파트들입니다. 미사 강변신도시 신축 아파트를 기준으로 본다면 망월동 미사강변골든센트로 60㎡형이 지난 9월 실거래가 9억6,000만원을 기록해 분양가는 7억~8억원 정도로 추산됩니다. 차이가 너무 크죠? 분양가를 책정할 시기가 오면 또 한번 논란이 될 수도 있을 듯하네요.

같은 방식으로 과천 주안지구는 길 건너 우면지구 서초힐스 60㎡형의 실거래가격이 14억원 정도니 분양가만 10억원으로 추산되는데요. 과연 신혼부부 대상 물량의 분양가가 10억원이 가능할 지 궁금합니다. 양주 회천지구는 인근 아파트 84㎡형이 4억원 안팎이니 2억4,000만원 정도로 예상되고, 시흥 하중지구의 경우 하중동 84㎡형 실거래가격이 5억원 정도네요. 정부 기준대로라면 4억원 정도에 분양할 수 있을 듯합니다.

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